STRUCTURE
三層構造（可変型）
LAYER 03
投資層
ファンドSPC / 匿名組合
国内外の投資家からの出資を受け入れる層。SPVへ資金を供給し、リターンを分配。投資家の入替・追加が自由。
日本投資家
海外富裕層
法人出資
REIT化可能
↓ 出資↑ 配当
LAYER 02
資産保有層
開発SPC（合同会社）
不動産・建物・設備を全て保有。倒産隔離により運営リスクから資産を保護。売却・担保化・REIT化の全てに対応。
土地
建物
附属設備
什器備品
↓ 賃貸借↑ 賃料
LAYER 01
運営層
運営会社（あなた）
施設運営・管理・利用者対応に集中。資産を持たないことでBSを軽量化し、倒産リスクを隔離。全国展開に最適。
資産なし
運営管理
入居者収益
BS超軽量
なぜ三層構造が最強か：スキーム変更時にBS組替不要。自社保有 → 投資家売却 → SPV分離 → REIT化 → 海外展開、全てこの構造のまま移行可能。一般的な不動産会社・コンサルがここを理解していないケースが多い。
PATTERNS
5つの展開パターン
PATTERN 01
自社保有型
SPC = 自社100%所有。全資産オンバランス。銀行評価UP、担保化可能。王道パターン。
資産計上オンバランス
BS影響全額計上
メリット融資最大化・担保力
PATTERN 02
投資家売却型
SPV持分を売却。建物ではなく会社を売る。譲渡税軽減、M&A扱いで出口が楽。
資産計上ON → 売却時OFF
税務譲渡税軽減
メリット出口戦略・含み益実現
PATTERN 03
SPV分離型（推奨）
運営のみ自社、資産は投資家SPV。超軽量BSで全国展開が可能に。
資産計上オフバランス
BS影響運営のみ
メリット多拠点展開・リスク分離
PATTERN 04
REIT化ルート
複数SPVを束ねて私募REIT/介護REIT化。出口規模は数百億。
資産計上オフバランス
出口規模数百億〜
目安30棟〜100棟
PATTERN 05
海外投資家型
SPV出資で海外投資家を受入。不動産直接所有より圧倒的に簡単。
対象SG / HK / UAE / US
1室投資¥3,000万 × 100室 = 30億
付加価値オーナービザ・利回り
CONTROL
オンバラ / オフバラ制御マトリクス
| 資産項目 | 自社保有 | SPV分離 | REIT化 | 海外型 |
|---|
| 土地（購入） | ON | OFF | OFF | OFF |
| 建物 | ON | OFF | OFF | OFF |
| 附属設備 | ON | OFF | OFF | OFF |
| 什器（購入） | ON | OFF | OFF | OFF |
| 什器（リース） | ON | OFF | OFF | OFF |
| 借入金 | ON | OFF | OFF | OFF |
銀行が見ているのは3つだけ：DSCR・LTV・NOI
三層構造ではDSCRの算出根拠が明確になり、銀行説明が即座に通る。LTV75%・DSCR2.5倍は超安全水準。
ROADMAP
成長ロードマップ
↓
PHASE 02
30棟 → ファンド化
投資家受入
↓
PHASE 03
100棟 → REIT上場
数百億出口
あなたのポジション：施設会社でも開発会社でもない。
医療介護不動産ファンド — 開発 × 会計 × 金融を統合した、日本にほぼ存在しないポジション。
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