NON-NAME OPERATOR RECRUITMENT · ■■■■ / ■■■■

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複合ヘルスケア開発
運営事業者募集

■■■■■■■■■■■■の再開発計画における、介護・医療・生活利便機能の複合開発案件。2030年の開業を見据え、介護施設2棟（住宅型有料老人ホーム・特別養護老人ホーム）、グループホーム、デイサービス、クリニック、ドラッグストアの運営事業者を募集。

2030 OPENLEASE OPERATORHEALTHCARE MIXED USEEMERGENCY HUBINTERMEDIARY : GMS
01 / OVERVIEW

案件サマリー

12,429 ㎡
敷地面積（12,429.01㎡・約3,760坪）
7 用途
医療・介護・生活利便の複合街区
2030 年
開業予定（案件提供情報）
5 事業
運営事業者の募集対象（下記）
募集の考え方
介護施設は2棟。1期棟を住宅型有料老人ホーム（58室）、2期棟を特別養護老人ホーム（72床・ユニット型）とし、入居者層・制度・収益構造を分ける。介護施設のうち1棟は■■■■が運営予定（どちらの棟かは未確定）。特養の運営主体は社会福祉法人等に限られるため、■■■■の法人格によっては1期棟が前提となる。スーパーは運営事業者決定済み。
募集対象：特養または■■■■以外の介護棟、グループホーム、デイサービス、クリニック（医療法人・開設医師）、ドラッグストア。特養・グループホーム・デイサービスは、同一の社会福祉法人による一括運営を推奨（管理部門の共有・夜間応援・採用の一本化）。ランドリー＆カフェはクリニック区画の運営者または別事業者で協議。現図面は参考プランで、運営事業者との協議による設計変更が可能との関係者情報。各契約条件は運営計画・与信・条件提示を踏まえて個別協議。
02 / MASTER PLAN

計画地と施設構成

施設想定敷地（㎡）構造・階数建築面積（㎡）延床面積（㎡）規模備考
クリニック＋ランドリー・カフェ1,560.14木造平屋ーー外来・在宅医療拠点＋店舗元案：クリニック182.18㎡
ドラッグストア・スーパー（一体型）3,555.45
1,502.07＋2,053.38		1F店舗・2F駐車場ーー駐車150台目標元案：各487.72㎡の鉄骨平屋2棟
住宅型有料老人ホーム（1期棟）1,821.60木造2階建て798.911,595.4158室元案：68室
特別養護老人ホーム（2期棟）1,482.80ーーー72床・6ユニット18㎡居室のため延床は元図（1,595.41㎡）から増加。基本設計で確定
グループホーム662.95木造2階建て237.18474.362ユニット18名
デイサービス1,071.10木造平屋397.48397.48定員30名

計画地：■■■■■■■■ 外計5筆／第一種中高層住居専用地域（建蔽率60%・容積率200%）／第2種高度地区（31m）／前面道路 南側16.0m・東側8.4〜8.9m・北側15.2〜15.9m（いずれも市道・42条1項1号）。区画合計10,154.04㎡、残りは新設歩道・ネットワーク歩道等。開発内容が大きく変わる区画の面積は「ー」とし、基本設計で確定する。

03 / FACILITY ROLES

各施設の役割と特徴

住宅型有料老人ホーム〈1期棟〉住む「介護施設」より住まいとしての快適性を重視。個室中心で、食堂・ラウンジとスタッフ拠点を中央配置し、見守りと職員動線を短縮。機械浴・個浴、相談、厨房等も備える。北側道路から独立アクセス。
特別養護老人ホーム〈2期棟〉支える要介護度の高い高齢者の長期生活を支える施設。ユニット型を基本に、小さな生活単位ごとに共同生活スペースを配置。機械浴、一般浴、医務・静養、汚物処理、リネン等を備え、介護効率と感染対策を重視。南側道路から独立アクセス。
グループホーム家庭的に暮らす大規模施設とは分け、少人数で家庭に近い暮らしをつくる。居室・リビング・食事スペースを近接させ、認知症高齢者が生活リズムを維持しやすい構成。大きな施設感を出さないことを重視。
デイサービス通う定員30名規模の平屋型。食事・入浴だけでなく、食堂・機能訓練・交流空間と庭を一体化。機械浴・一般浴も設置し、屋外リハビリや園芸にも対応。
クリニック診る団地内の医療拠点。複数の診察室、処置・検査、待合等を配置する想定。介護施設入居者だけの診療所ではなく、周辺住民も利用できる地域医療拠点として独立性を持たせる。余剰敷地にランドリー＆カフェを併設。
ドラッグストア健康を支えるスーパーと一体化した日常生活インフラ。医療・介護エリアと近接し、医療・介護・日用品を同じ街区内で完結させる役割。
スーパーマーケット日常生活を支える高齢者施設専用ではなく、地域住民も利用する街の集客核。ドラッグストアとの一体型とし、日常的に地域住民が敷地へ入ってくる仕組みをつくる。
共用駐車場スーパー・ドラッグストアを中心に大きな駐車容量を確保。介護2棟、クリニック、GH、デイはそれぞれ必要な駐車・送迎・救急動線を持たせ、施設間の車両干渉を抑える。
共用緑地・歩行空間単なる植栽ではなく、散歩、リハビリ、休憩、交流を生む施設間の共用空間。介護2棟の間も中庭的に活用し、施設同士を緩やかにつなぐ。
計画の考え方
住宅型＝住む／特養＝支える／グループホーム＝家庭的に暮らす／デイ＝通う／クリニック＝診る／ドラッグストア＝健康を支える／スーパー＝日常生活を支える、という別々の役割を一つの街区に配置する。医療・介護・生活・買物・交流の機能を敷地内でつなぎ、高齢者施設だけで閉じず、スーパー・クリニック・ランドリー＆カフェを通じて地域住民が日常的に出入りする構成とする。あわせて、感染症のクラスターや災害・急変時には街区全体を一つの救急ハブとして運用する（07 救急ハブ参照）。
01 / RESIDENTIAL PAID HOME · BUILDING 1

住宅型有料老人ホーム
（1期棟）58室

比較的自立度が高い方〜中程度の介護が必要な高齢者（要介護1〜3中心）を想定した住まい。日常生活の場に、必要な介護サービスを利用者の選択で組み合わせる施設。

58 ROOMSWOOD 2F1,595.41㎡NORTH ACCESS
01 / PLAN

計画概要と平面

02 / DESIGN

施設の特徴と設計の要点

住まいとしての快適性

個室中心。1F・2Fとも中央に食堂・ラウンジとスタッフ拠点を置き、長い廊下を端から端まで往復する構造を避ける。

1Fに生活・ケア機能を集約

受付、スタッフステーション、機械浴・個浴、脱衣・リネン、相談室、事務室、厨房、健康管理室・隔離室を1Fに配置。

北側道路からの独立アクセス

来客用駐車場と救急車停車スペースを北側に確保。特養（南側アクセス）と車両動線を分ける。

室数58室（1F 約20室＋2F 約38室）。元図68室から、2Fの多目的室・スタッフステーション、1Fの健康管理室・隔離室等へ振り替え。
居室面積元図は13.09㎡。周辺サ高住の主戦場は18〜20㎡（08 市場参照）。室数・延床と一体で基本設計で確定し、13㎡級で進める場合は価格帯を下げる。
人員体制施設長は訪問介護の管理者を兼務。生活相談はサービス提供責任者、フロント業務と夜間の見守りは訪問介護職員が兼務し、住まい部門の専任職員を置かない。夜間は2名体制＋見守りシステム（全室のベッドセンサー・ナースコール連動）。人件費率は売上の47%以下を目標（基本PLで約43%）。
看護運営会社所属の看護師が日中常駐（常勤換算2人）し、主治医の指示の範囲で健康管理・服薬管理・処置の補助を自費で提供（月額1.2万円を仮置き）。医療保険の対象となる訪問看護は隣接クリニックが担当。
動線入居者・家族の表動線と、リネン・廃棄物・食材・職員のサービス動線を交差させない。
将来対応2室を1室化できる非耐力間仕切り、電源・通信・給排水の余力を持たせ、重度化・夫婦室へ転用可能にする。
感染時フロア・ウイング単位で区画し、EVホール側に前室を置く。1Fの健康管理室を隔離対応に使う（07 救急ハブ参照）。
浸水対策1F床高をGL＋0.5〜1.0mに引き上げ、受変電・非常用発電機・燃料タンク・サーバー・厨房の冷蔵設備を2階へ。出入口に止水板、排水ピットに逆流防止弁（07 救急ハブ 06参照）。
03 / OPERATING PL

運営収支（安定稼働時・月額）

売上（月）2,161万円
賃料前利益（月）578万円
営業利益（月）56万円利益率 2.6%
賃料負担率24.2%賃料 522万円／月
項目月額（千円）年額（百万円）根拠・前提
収入
家賃4,43753.290,000円×入居49.3人
食費2,95835.560,000円/月
生活支援サービス費7408.915,000円/月
管理費7408.915,000円/月
訪問介護（併設・自己負担1割含む）10,035120.4平均要介護2.3（支給限度21,908単位）×算定率85%のうち福祉用具分を除く17,022単位、同一建物減算12%・処遇改善27.0%込 1人20.4万円
居宅介護支援（併設）6017.2平均1,200単位、同一建物減算5%込
福祉用具貸与・販売（併設）1,35916.3入居者1,600単位/月（特殊寝台・車いす等）＋地域の在宅利用者40人×1,300単位、販売5万円
看護・健康管理サービス（自費）7428.9運営会社所属の看護師による健康管理・服薬管理・処置の補助等。月額12,000円（仮置き）＋スポット利用
売上合計21,611259.3
費用（賃料除く）
福祉用具 仕入（レンタル卸）6547.9貸与料の50%
福祉用具専門相談員6407.7常勤換算2人（管理者兼務）
福祉用具 車両・保管・消毒委託1001.2
看護職員（運営会社所属）90010.8日中常駐 常勤換算2人（主治医の指示の範囲で実施）
施設長・事務86010.3施設長（訪問介護の管理者を兼務）・事務1。生活相談・フロント・夜間の見守りは訪問介護職員が兼務
訪問介護 人件費6,39276.7訪問介護員15.9人工（サービス1,824時間/月＋夜間2名体制の待機分）＋サービス提供責任者2（生活相談員を兼務）
居宅介護支援 人件費5046.1介護支援専門員1.1人工
給食委託（食材・調理）2,47329.71,650円/人日
水道光熱費95011.4共用部・居室含む
消耗品・介護用品1692.0
業務委託（清掃・EV・消防・警備）4505.4
保険・租税公課801.0
ICT・記録・請求システム3003.6見守りシステム（居室センサー・ナースコール連動）のリース8万円を含む
入居紹介手数料1852.2新規入居1.2人/月のうち半数が紹介経由、1人30万円
修繕費（運営負担分）1001.2
採用・研修2503.0
本部費6487.8売上の3%
車両・その他1802.2
費用合計15,836190.0うち人件費率 43%
賃料前利益（EBITDAR）5,77569.3売上比 26.7%
建物賃料（90,000円×58室）▲5,220▲62.6賃料負担率 24.2%
営業利益5556.7利益率 2.6%

黒字化の組立て

黒字化の組立て（月額・安定稼働時）営業利益利益率内容
【賃料9.0万円】① 基本（入居率85%・算定率85%・福祉用具併設・訪問介護職員の兼務体制）56万円2.6%運営事業者単体。人件費率 43%
【賃料9.0万円】② ＋RE:BASE136万円6.3%事務1・訪問介護の加配分2を移行
【賃料9.0万円】③ ＋チルド食・共同調理162万円7.5%チルド食の再加熱配膳と街区の共同化で給食1,650円→1,480円/人日
【賃料8.5万円】① 基本（入居率85%・算定率85%・福祉用具併設・訪問介護職員の兼務体制）85万円3.9%運営事業者単体。人件費率 43%
【賃料8.5万円】② ＋RE:BASE165万円7.6%事務1・訪問介護の加配分2を移行
【賃料8.5万円】③ ＋チルド食・共同調理191万円8.8%チルド食の再加熱配膳と街区の共同化で給食1,650円→1,480円/人日

住まい単体との比較

項目（月額・千円）住まい単体住まい＋併設介護差の要因
売上合計8,87421,611訪問介護・居宅介護支援の収入
費用合計（賃料除く）9,51415,836住まい単体は夜間2名体制を管理費だけで負担
賃料前利益▲6405,775
建物賃料（9万円×58室）▲5,220▲5,220
営業利益▲5,860555住まい単体では成立せず、併設介護と兼務体制で黒字

感応度｜介護算定率 × 賃料（営業利益・月額・入居率85%・①基本）

介護算定率＼賃料/室7.0万円8.0万円8.5万円9.0万円
限度額の75%101万円43万円14万円▲15万円
85%（Base）172万円114万円85万円56万円
90%207万円149万円120万円91万円

入居者1人あたりの月額は約43.8万円（家賃・食費・生活支援・管理費18.0万円＋介護保険サービス約25.8万円）。土地建物の賃料は8.5〜9万円/室（上限9万円）で固定し、運営側の施策で黒字化する（下表）。

04 / RAMP-UP

入居の立上げ（月次）

月月末入居者新規入居退去売上営業利益累計損益
1か月目5.0人5.00.0178万円▲1,238万円▲1,238万円
2か月目10.0人5.00.0390万円▲1,106万円▲2,344万円
3か月目15.0人5.00.0602万円▲973万円▲3,317万円
4か月目19.6人5.00.4806万円▲845万円▲4,161万円
5か月目24.1人5.00.5999万円▲724万円▲4,885万円
6か月目28.5人5.00.61,188万円▲605万円▲5,491万円
8か月目37.0人5.00.81,551万円▲378万円▲6,358万円
10か月目45.0人5.01.01,897万円▲161万円▲6,788万円
12か月目49.3人1.61.22,153万円45万円▲6,803万円
18か月目49.3人1.21.22,161万円56万円▲6,470万円
24か月目49.3人1.21.22,161万円56万円▲6,137万円
36か月目49.3人1.21.22,161万円56万円▲5,471万円

前提：定員58・入居率の上限85%（49.3人）。新規入居は月4〜6人（平均5人）、4か月目から退去が発生（月2.5%＝年30%程度。入院・死亡・住み替え）。満床後は退去分を補充。賃料は開業月から9万円/室。RE:BASEは含まない。年間営業利益：1年目▲6,803万円、2年目666万円、3年目666万円。立上げ期はフリーレント・賃料の段階設定がなければ運転資金の手当てが必要。

05 / LEGAL

法令・指定基準の要点

人員配置

住宅型そのものには特養のような全国一律の配置基準はない。入居者の状態に応じ、夜間・緊急時に対応できる体制が必要。■■■■・■■■■の有料老人ホーム設置運営指導指針を開設前に確認する。

介護・看護サービスの選択

併設事業所の利用を入居条件にせず、ケアマネジメントの独立性を確保する。訪問看護は隣接クリニック（医療保険のみ）、日常の看護・健康管理は運営会社所属の看護師による自費サービス。入居者が外部の訪問看護事業所を選ぶことは妨げない。

入居対象

要介護1〜3中心は事業方針であり法定の入居条件ではない。重度化しただけで機械的に退去させる設計にはしない。

02 / SPECIAL NURSING HOME · BUILDING 2

特別養護老人ホーム
（2期棟）72床

原則要介護3以上を対象とする制度型施設。住宅型より24時間の介護・看護・生活支援を前提とし、小規模な生活単位に分けるユニット型を基本とする。■■■■の整備方針・公募の確認を前提に事業化を判断。

72 BEDS6 UNITSCARE LEVEL 3+SOUTH ACCESS
01 / PLAN

平面・配置

02 / DESIGN

施設の特徴と設計の要点

ユニット型6ユニット

1F：ユニットA・B（各12床）＋医務室・静養室・相談室・機械浴・一般浴・厨房。2F：ユニットC〜F（各12床）＋中央スタッフステーション・多目的ホール（機能訓練）。

見守りと移動距離

各ユニット内に共同生活室を置き、居室・食堂・トイレを短距離に配置。隣接ユニットをスタッフ拠点でつなぎ、夜間の応援を短時間で行える配置とする。

動線の分離

救急搬送・サービス（汚物・リネン・廃棄物・食材）の動線と、家族・来訪者の動線を分離。南側道路から独立して車両アクセス。

定員72床（12床×6ユニット）。1F 2ユニット、2F 4ユニット。ユニットの入居定員は原則おおむね10人以下・15人以下が上限のため12床は基準内。■■■■・■■■■の整備基準・公募条件を事前確認。
建物規模居室18㎡×72床と共同生活室・共用部を確保するため、延床は約2,000㎡を想定（元図1,595.41㎡）。2期敷地の容積率上限（約2,965㎡）の範囲で、3階建てまたは配置の見直しを基本設計で確定。
居室ユニット型個室を18㎡とし、洗面・トイレ・収納を室内に備える。木質の内装、調光照明、見守りセンサー内蔵の天井設備、家族が泊まれるソファベッド、Wi-Fiとオンライン面会端末を標準装備。法定最低面積（10.65㎡）を大きく上回る設備充実型の個室として居住費の設定根拠にする。
共用部中庭に面した共同生活室、家族室、カフェ型ラウンジ、理美容室、屋外リハビリ庭園（中庭と共用）、地域交流スペース。ユニットごとに内装テーマを変え、施設の特色として打ち出す。
短期入所空床利用型の短期入所生活介護を併せて指定し、長期入所の空床を在宅介護者のレスパイトに活用。居宅介護支援事業所・地域包括支援センターへ空床情報を定期配信し、Web予約で空床の90%を活用。
人員体制介護職員は4.0人工/ユニット（6ユニットで24人工）。1ユニット12床でも配置基準（ユニットごとの日中常時1名・夜間2ユニットに1名）は変わらないため、10床ユニットと同じ人数で運営できる。ユニットごとの日中常時1名と夜間2ユニットに1名を満たす配置に絞り、見守り機器・記録ICT・インカムで業務量を抑える。看護職員4人工。人件費率は売上の47%以下を目標。
一体運営特養・GH・デイを同一の社会福祉法人が運営し、施設長・事務・管理栄養士・機能訓練指導員を兼務・共有。夜間の応援体制と採用・研修も一本化。
居住費補足給付の対象者は負担限度額、対象外（第4段階）の入所者は建築費・光熱水費を踏まえた施設設定額（3,000円/日を想定）で契約。
感染時ユニット単位で閉鎖運用。ユニット境界の扉に前室（PPE着脱・手洗い・一時保管）を設け、1Fの医務室・静養室を隔離対応に使う。陰圧化を検討できる個室を各階に確保し、排気は外気取入口から離す。
浸水対策1F床高をGL＋0.5〜1.0mに引き上げ、受変電・非常用発電機・燃料タンク・厨房の冷蔵設備を2階へ。1Fの機械浴・厨房は止水板と排水ピットで守る（07 救急ハブ 06参照）。
医療連携配置医師は隣接クリニックと嘱託契約。入院受入れは無床のクリニックでは担えないため、協力医療機関（病院）と別途協定する。
03 / OPERATING PL

運営収支（安定稼働時・月額）

売上（月）3,410万円
賃料前利益（月）942万円
営業利益（月）294万円利益率 8.6%
賃料負担率19.0%賃料 648万円／月
項目月額（千円）年額（百万円）根拠・前提
収入
介護福祉施設サービス費（基本）17,078204.9平均878単位/日×10.45円×長期入所61.2人
各種加算2,61131.3日常生活継続支援・看護体制・夜勤職員配置・個別機能訓練・栄養・看取り等 計134単位/日
介護職員等処遇改善加算（Ⅰロ 17.6%）3,46541.62026年6月改定後の率（Ⅰロは生産性向上の要件あり）。職員賃金へ全額充当
居住費（ユニット型個室）3,84446.1基準費用額2,066円/日（月6.3万円）
食費2,87434.5基準費用額1,545円/日（月4.7万円、2026年8月〜）
その他（日常生活費等）1842.2
短期入所生活介護（空床利用型）3,09937.2空床10.8床の80%を活用＝平均8.6人/日、平均960単位/日（送迎・機能訓練等の加算込）
短期入所 滞在費・食費94811.4
売上合計34,103409.2
費用（賃料除く）
介護職員9,240110.96ユニット（12床×6）×4.0人工（見守り機器・記録ICTを前提）
看護職員2,00024.04人工
生活相談員・介護支援専門員1,05012.6短期入所の相談員0.5人工を含む
管理栄養士・機能訓練指導員85010.2
施設長・事務1,29015.5
送迎（短期入所）1101.3ドライバー0.5人工
派遣・紹介手数料4004.8欠員補充
給食委託（食材・調理）3,07936.91,450円/人日
水道光熱費1,74020.9
介護用品・おむつ・衛生材料97811.7
医療・保健（配置医嘱託等）4505.4隣接クリニックと嘱託契約
業務委託（清掃・リネン・設備保守・EV）1,14013.7
ICT・見守り機器4805.8見守り・記録・インカム
保険・租税公課2643.2
採用・研修3504.2
修繕費（運営負担分）1802.2
本部費6828.2売上の2%
車両・その他4004.8
費用合計24,682296.2うち人件費率 44%
賃料前利益（EBITDAR）9,421113.0売上比 27.6%
建物賃料（90,000円×72床）▲6,480▲77.8賃料負担率 19.0%
営業利益2,94135.3利益率 8.6%

黒字化の組立て

黒字化の組立て（月額・安定稼働時）営業利益利益率内容
【賃料9.0万円】① 基本294万円8.6%長期入所85%＋空床利用型短期入所・処遇改善Ⅰロ・介護4.0人工/ユニット（見守り・ICT前提）
【賃料9.0万円】② ＋RE:BASE339万円10.0%事務2を移行（介護職員は日中・夜間の配置に必要な人数のため対象外）
【賃料9.0万円】③ ＋居住費の施設設定（18㎡居室）408万円11.7%18㎡の設備充実型個室として、第4段階の入所者40%に居住費3,000円/日
【賃料9.0万円】④ ＋チルド食・共同調理440万円12.6%チルド食の再加熱配膳と街区の共同化で給食1,450円→1,300円/人日
【賃料9.0万円】⑤ ＋追加6施策665万円18.5%一体運営・上位加算・短期入所90%・太陽光と蓄電池・合同採用・自費サービス
【賃料8.5万円】① 基本330万円9.7%長期入所85%＋空床利用型短期入所・処遇改善Ⅰロ・介護4.0人工/ユニット（見守り・ICT前提）
【賃料8.5万円】② ＋RE:BASE375万円11.0%事務2を移行（介護職員は日中・夜間の配置に必要な人数のため対象外）
【賃料8.5万円】③ ＋居住費の施設設定（18㎡居室）444万円12.7%18㎡の設備充実型個室として、第4段階の入所者40%に居住費3,000円/日
【賃料8.5万円】④ ＋チルド食・共同調理476万円13.7%チルド食の再加熱配膳と街区の共同化で給食1,450円→1,300円/人日
【賃料8.5万円】⑤ ＋追加6施策701万円19.5%一体運営・上位加算・短期入所90%・太陽光と蓄電池・合同採用・自費サービス

感応度｜長期入所率 × 賃料（営業利益・月額・空床利用型短期入所あり）

長期入所率＼賃料/床8.0万円8.5万円9.0万円
80%329万円293万円257万円
85%（Base）366万円330万円294万円
90%403万円367万円331万円

特養は公定価格で1床あたりの売上の上限が決まる一方、介護職員の配置はユニット数で決まる。1ユニット12床×6ユニット（72床）とすることで、10床ユニットと同じ職員数のまま床数を増やし、土地建物の賃料9万円/床でも基本PLの段階で黒字。RE:BASE、第4段階の居住費設定、チルド食・共同調理、追加6施策でさらに上乗せ（下表）。

04 / RAMP-UP

入居の立上げ（月次）

月月末入居者新規入居退去売上営業利益累計損益
1か月目5.0人5.00.0123万円▲1,921万円▲1,921万円
2か月目10.0人5.00.0368万円▲1,709万円▲3,630万円
3か月目15.0人5.00.02,844万円411万円▲3,218万円
4か月目19.6人5.00.42,900万円461万円▲2,758万円
5か月目24.1人5.00.52,953万円353万円▲2,404万円
6か月目28.5人5.00.63,005万円399万円▲2,006万円
8か月目37.0人5.00.83,104万円333万円▲1,229万円
10か月目45.0人5.01.03,199万円416万円▲438万円
12か月目52.7人5.01.23,289万円342万円206万円
18か月目61.2人1.51.53,410万円294万円2,173万円
24か月目61.2人1.51.53,410万円294万円3,937万円
36か月目61.2人1.51.53,410万円294万円7,466万円

前提：定員72・入居率の上限85%（61.2人）。新規入居は月4〜6人（平均5人）、4か月目から退去が発生（月2.5%＝年30%程度。入院・死亡・住み替え）。満床後は退去分を補充。賃料は開業月から9万円/床、空床利用型の短期入所は3か月目から。RE:BASEは含まない。年間営業利益：1年目206万円、2年目3,731万円、3年目3,529万円。立上げ期はフリーレント・賃料の段階設定がなければ運転資金の手当てが必要。

05 / LEGAL

法令・指定基準の要点

入所対象

新規入所は原則要介護3以上。要介護1・2はやむを得ない事情がある場合の特例入所。

法定配置

介護職員＋看護職員は常勤換算で入所者3人に1人以上（72床で24人相当）。看護職員は入所者50人超130人以下で常勤換算3人以上。施設長、医師、生活相談員、栄養士、機能訓練指導員、介護支援専門員も必要。ユニットごとに常勤のユニットリーダー。

運営主体・建物

運営主体は社会福祉法人等。民間建物を賃借して運営する場合は、長期の賃貸借契約・登記など国の通知上の要件を満たす必要があり、■■■■・■■■■へ事前確認する。整備は市の介護保険事業計画（第10期2027〜2029年度）・公募との整合が前提。

03 / DEMENTIA GROUP HOME

グループホーム
2ユニット18名

大規模施設とは分けて、少人数で家庭に近い暮らしをつくる認知症グループホーム。大きな施設感を出さず、認知症の方が生活リズムを維持しやすい構成とする。

18 RESIDENTS9×2 UNITSWOOD 2F474.36㎡
01 / PLAN

計画概要と平面

02 / DESIGN

施設の特徴と定員の考え方

1ユニット9名×2ユニット

認知症グループホームの1ユニット定員は5人以上9人以下。9名は制度上の上限で、1F・2Fそれぞれに個室9室を配置し、9名×2ユニット＝18名。

家庭に近い暮らし

居室・リビング・食事スペース・台所を近接させ、生活リズムを維持しやすい構成。大食堂や大きなナースステーションは置かない。

9名単位で閉じられる

感染時はユニット単位でコホート運用でき、施設全体を止めずに済む。各階に短期入所室を設ける。

18名（2ユニット）とする理由
5〜8名でも夜間はユニットごとに1名以上の配置が必要で、固定費は変わらない。最大の9名で売上を確保すれば、1人当たりの固定費・人件費が軽くなる。日中は各ユニットで利用者3人に対し介護従業者1人以上、夜間はユニットごとに1人以上が基本。敷地662.95㎡・木造2階建ての条件は維持。
03 / OPERATING PL

運営収支（安定稼働時・月額）

売上（月）810万円
賃料前利益（月）158万円
営業利益（月）32万円利益率 4.0%
賃料負担率15.6%賃料 126万円／月
項目月額（千円）年額（百万円）根拠・前提
収入
認知症対応型共同生活介護費（Ⅱ）4,45853.5平均804単位/日×17.5人
各種加算2863.4医療連携体制Ⅰハ・協力医療機関連携・科学的介護等 計52単位/日
介護職員等処遇改善加算（Ⅰイ 21.0%）99612.02026年6月改定後の率。職員賃金へ全額充当
家賃1,04812.660,000円/月
食費・水光熱・管理費1,31015.745,000＋15,000＋15,000円/月
売上合計8,09797.2
費用（賃料除く）
介護従業者3,96047.511人工（日中3：1＋夜勤ユニット各1名）
管理者・計画作成担当者85010.2
食材費4785.7900円/人日（ユニット内調理）
水道光熱費3504.2
消耗品・衛生材料1051.3
医療連携（訪問看護・クリニック契約）1501.8
業務委託・保守1001.2
ICT・記録801.0
保険・租税公課500.6
採用・研修1001.2
本部費1621.9売上の2%
車両・その他1301.6
費用合計6,51478.2うち人件費率 61%
賃料前利益（EBITDAR）1,58319.0売上比 19.5%
建物賃料（70,000円×18室）▲1,260▲15.1賃料負担率 15.6%
営業利益3233.9利益率 4.0%

感応度｜入居率 × 賃料（営業利益・月額）

入居率＼賃料/室5.0万円6.0万円7.0万円8.0万円
90%15万円▲3万円▲21万円▲39万円
97%（Base）68万円50万円32万円14万円
100%91万円73万円55万円37万円

夜間支援体制加算・認知症専門ケア加算等の上乗せ余地あり。地域密着型サービスのため、入居者は原則■■■■民で、事業者指定は市の公募による。

04 / LEGAL

法令・指定基準の要点

入居対象

認知症の診断があり、要支援2または要介護1以上。地域密着型サービスのため原則として市内在住者。

ユニット・配置

1ユニット5〜9人、事業所は原則1〜3ユニット。日中は利用者3人ごとに介護従業者1人以上、夜間はユニットごとに1人以上。管理者・計画作成担当者（介護支援専門員を含む）を配置。

指定

市の介護保険事業計画に基づく公募・選定が前提。医療連携体制加算の要件として看護職員の確保（訪問看護・クリニックとの契約）を行う。

04 / DAY SERVICE

デイサービス
定員30名・平屋型

食事・入浴だけでなく、食堂・機能訓練・交流空間と庭を一体化した通所介護。機械浴・一般浴を設け、屋外リハビリや園芸に対応。小さな公園＋カフェ＋リハビリ＋入浴＋地域交流の拠点として設計する。

30 CAPACITYONE STORY397.48㎡GREEN CARE
01 / PLAN

計画概要と平面

02 / DESIGN

施設の特徴と設計の要点

建物

平屋397.48㎡。中央に食堂兼機能訓練のLDK型空間、リハビリ、個浴＋機械浴、静養室、厨房。

庭までデイとして設計

歩行リハビリの回遊庭園、菜園、屋根付きテラス、カフェ的空間。隣のグループホームとは庭越しに緩くつなぎ、運営動線は独立させる。

参考モデル

オランダのGreen Care Farm型（庭仕事・料理・散歩など生活そのものを活動にする）と、シンガポールのActive Ageing Centre（交流・運動・リハビリ・地域活動・ケアの一体化）を組み合わせる。

送迎動線車寄せ→受付→バイタル→活動の一方向。帰宅便と納品・厨房動線を分ける。
視認性スタッフ拠点から主要な活動ゾーンを見渡せる配置。死角を生む過度な分散は避ける。
地域利用営業時間外はリハ教室・地域交流に転用し、村内の入居者だけに依存しない。
非常時感染拡大時は休止し、職員を入所系施設の応援に回す。災害時は市との協定を前提に福祉避難所として開く。食堂兼機能訓練室で要配慮者50〜60人規模を想定し、マンホールトイレ・非常用電源のコンセント・シャワーを備える（07 救急ハブ 06参照）。
03 / OPERATING PL

運営収支（安定稼働時・月額）

売上（月）688万円
賃料前利益（月）112万円
営業利益（月）37万円利益率 5.4%
賃料負担率10.9%賃料 75万円／月
項目月額（千円）年額（百万円）根拠・前提
収入
通所介護費（通常規模型・7〜8時間）5,27763.3平均825単位×延べ612回/月（定員30名×利用率80%×25.5日）
各種加算5376.4入浴介助Ⅰ・個別機能訓練Ⅰイ・科学的介護等 計84単位/回
介護職員等処遇改善加算（仮置き11%）6407.72026年6月改定後の通所介護の率で再計算
食費4285.1700円/回
売上合計6,88282.6
費用（賃料除く）
管理者兼生活相談員・生活相談員7609.1
看護職員5406.51.2人工
介護職員2,04024.56人工
機能訓練指導員4205.0
送迎ドライバー・調理5506.6
食材費2452.9400円/回
送迎車両（リース・燃料・保険）4004.84台
水道光熱費2002.4
消耗品1001.2
業務委託・保守801.0
ICT・請求500.6
営業・広告500.6
保険・租税公課300.4
採用・研修801.0
本部費1381.7売上の2%
その他801.0
費用合計5,76269.1うち人件費率 57%
賃料前利益（EBITDAR）1,12013.4売上比 16.3%
建物賃料▲750▲9.0賃料負担率 10.9%
営業利益3704.4利益率 5.4%

感応度｜利用率 × 賃料（営業利益・月額）

利用率＼賃料60万円75万円90万円
70%▲29万円▲44万円▲59万円
80%（Base）52万円37万円22万円
90%133万円118万円103万円

通常規模型（前年度の月平均延べ利用者750人以内）で試算。要支援者（総合事業）の受入れ、地域住民向けの自費プログラムは上乗せ余地として別計上。

04 / LEGAL

法令・指定基準の要点

必要職種

管理者、生活相談員、看護職員、介護職員、機能訓練指導員。利用者数・提供時間・単位ごとに配置を計算する。

30名規模の配置

介護職員は利用者15人までは1人以上、15人を超える部分は5人ごとに必要勤務時間を加える考え方。看護職員は単位ごとに1人以上。

集客

村内入居者だけに依存せず、地域の在宅利用者を獲得。送迎・採用・研修・事務はRE:BASEで共通化する。

05 / CLINIC · LAUNDRY & CAFE

クリニック
＋ランドリー＆カフェ

団地内の医療拠点。介護施設入居者だけの診療所ではなく、周辺住民も利用できる地域医療拠点として独立性を持たせる。医師・医療法人等の開設者を募集。

OUTPATIENTHOME CARE HUBFEVER ENTRANCELAUNDRY & CAFE
01 / PLAN

計画概要と平面

02 / DESIGN

施設の特徴と設計の要点

診療の軸

内科・総合診療を中心に、老年内科（認知症・もの忘れ）、整形・リハビリ、在宅医療・訪問診療。■■■■圏域に既にある内科・整形・皮膚科・もの忘れ外来と診療科を並べるのではなく、隣接の住宅型・特養・GH・デイまで含めた高齢者医療拠点として差別化する。

無床の外来＋在宅医療拠点

有床にはせず、外来と訪問診療・往診の拠点に寄せる。一般と発熱・感染疑いの入口・待合を分け、診察室の背面にスタッフ専用の通路を通す。

ランドリー＆カフェ

余剰敷地に大型コインランドリー＋クリーニング受付＋簡易カフェ。施設利用者に限らず、■■■■・周辺住民が日常的に利用できる独立店舗とする。

敷地・建物敷地1,560.14㎡。元案はクリニック182.18㎡の木造平屋（診察室3室、レントゲン、検査室、待合、スタッフ室等）。ランドリー＆カフェの併設により建物規模が変わるため、面積は基本設計で確定（ー）。
患者動線受付→診察→検査・処置→会計を逆流させない。車椅子・ストレッチャーの回転寸法を確保。
感染対応発熱診察室は屋外から直接入れる配置とし、専用トイレを設ける。機械換気・負圧化を検討できる設備余力と独立した排気経路を準備。
訪問看護保険医療機関のみなし指定による訪問看護に一本化。医療保険の対象者（末期がん・厚生労働大臣が定める疾病・特別訪問看護指示の期間等）に限り、住宅型・GH・在宅へ日中・夜間とも医療法人の看護師が訪問。夜間要員は副業の看護師を医療法人が直接雇用。介護保険の訪問看護は行わない。
街区内の役割特養の配置医師（嘱託）、住宅型・GH入居者の訪問診療・訪問看護（希望者）、デイ利用者の医療相談。入院受入れは協力病院と別途協定。
03 / OPERATING PL

運営収支（安定稼働時・月額）

売上（月）1,125万円
賃料前利益（月）288万円
営業利益（月）203万円利益率 18.0%
賃料負担率7.6%賃料 85万円／月
項目月額（千円）年額（百万円）根拠・前提
収入
外来診療6,21074.51日45人×23日×単価6,000円（院外処方）
在宅医療（個人宅）1,35016.230人×月45,000円（月2回訪問診療＋在医総管）
訪問診療（介護施設入居者）1,80021.660人×月30,000円（住宅型・GH入居者のうち希望者。特養は配置医師の嘱託で別計上）
特養 配置医師 嘱託3504.2
健診・予防接種・その他5006.0
訪問看護（みなし・医療保険のみ）1,04112.5対象18人（末期がん・厚生労働大臣が定める疾病・特別訪問看護指示の期間等）×月9回×平均5,500円＋緊急・夜間・ターミナル等の加算15万円
売上合計11,251135.0
費用（賃料除く）
院長（常勤医師）報酬2,00024.0
訪問看護 看護師1,04012.5常勤換算2人＋オンコール手当（夜間の副業看護師も医療法人が直接雇用）
非常勤医師（外来・在宅応援）5006.0
看護師1,35016.23人工
医療事務90010.83人工
放射線技師・在宅コーディネーター4815.8
医薬品・診療材料（院内分）4505.4
検査外注3003.6
医療機器リース（X線・エコー・電子カルテ）3504.2
水道光熱費1501.8
業務委託（清掃・廃棄物・保守）1501.8
訪問車両1201.42台
保険・会費801.0
広告・システム1501.8
本部費・その他3504.2
費用合計8,371100.5うち人件費率 56%
賃料前利益（EBITDAR）2,88034.6売上比 25.6%
建物賃料（クリニック部分）▲850▲10.2賃料負担率 7.6%
営業利益2,03024.4利益率 18.0%

ランドリー＆カフェ（月額）

売上（月）271万円
賃料前利益（月）58万円
営業利益（月）13万円利益率 4.9%
賃料負担率16.6%賃料 45万円／月
項目月額（千円）年額（百万円）根拠・前提
収入
大型コインランドリー1,60019.2洗濯乾燥機・乾燥機 計20台規模
カフェ99011.91日60人×客単価550円×30日
クリーニング取次手数料1201.4
売上合計2,71032.5
費用（賃料除く）
カフェ原価2973.6原価率30%
カフェ人件費5006.0パート2人工
ランドリー水道光熱・ガス4004.8売上の25%
洗剤・消耗品500.6
清掃・集金・保守委託1501.8
機器リース6007.2設備約4,500万円・7年
決済・システム500.6
その他801.0
費用合計2,12725.5うち人件費率 18%
賃料前利益（EBITDAR）5837.0売上比 21.5%
建物賃料（店舗部分）▲450▲5.4賃料負担率 16.6%
営業利益1331.6利益率 4.9%

ランドリー＆カフェは単体の利益よりも、地域住民が毎日敷地に入る動線をつくる役割。施設の感染性リネンは扱わず、施設リネンは専門業者へ委託する。

04 / LEGAL

法令・開設要件の要点

開設形態

個人開設・医療法人等で要件が変わる。管理者、保険医療機関指定、診療内容を分けて確認する。

人員

無床診療所に介護施設のような一律の配置基準はない。診療内容・検査・処置・在宅の件数に応じて職種を設計する。

訪問看護

保険医療機関は介護保険の訪問看護もみなし指定となるが、本計画は医療保険のみで実施。同一月にステーションの訪問看護療養費と併算定できない点、同一建物居住者の減額に留意。算定は地方厚生局へ事前確認。看護師の派遣受入れは不可のため、医療法人が直接雇用（副業を含む）する。

06 / DRUG STORE · SUPERMARKET

ドラッグストア・スーパー
（一体型）

地域住民も利用する街の集客核と、日常生活インフラを1棟にまとめた商業施設。スーパーは運営事業者決定済みのため、ドラッグストアの運営事業者を募集。

ONE BUILDING1F RETAIL2F PARKING 150SUPPLY HUB
01 / PLAN

計画概要と平面

02 / DESIGN

施設の特徴と確認事項

1棟の商業施設

1Fはドラッグストア＋スーパーの連続した売場。バックヤード・荷捌き・従業員設備をできるだけ共用化。2Fは共用駐車場。

重複の削減

別棟に比べ、外壁・構造・EV・階段・駐車場スロープ・設備を重複させずに済み、建築費・運営費を抑えやすい。利用者は建物内でドラッグストアからスーパーへ移動できる。

駐車場

150台を目標。2Fで不足する場合は屋上まで増設できる構造にしておく。地上は短時間・高齢者・身障者の優先駐車と荷捌き。

運営者スーパーは運営事業者決定済み。ドラッグストアの運営事業者を募集。調剤併設を歓迎（隣接クリニックは院外処方）。
敷地ドラッグストア区画1,502.07㎡＋スーパー区画2,053.38㎡。元案は各487.72㎡の鉄骨平屋2棟のため、一体型の面積は基本設計で確定（ー）。
街区内の役割医療・介護エリアに近接し、医療・介護・日用品を同じ街区で完結させる。災害・感染拡大時は衛生資材・食料・医薬品の供給拠点（備蓄・供給協定）。
用途規制の確認事項
計画地は第一種中高層住居専用地域で、店舗は原則として床面積500㎡以内・2階以下に限られる（元図の延床「＜500.00㎡」はこの上限）。ドラッグストア＋スーパーの一体型で500㎡を超える売場とする場合は、建築基準法48条ただし書の許可など用途面の手当てが前提となる。基本設計の前に建築士・特定行政庁と協議する。
07 / EMERGENCY HUB · INFECTION CONTROL

非常時の救急ハブと
感染時ゾーニング

感染症のクラスター、地震・停電などの災害、入居者の急変が起きた際に、クリニック・介護施設・商業・共用部が役割を分けて動く街区の運用。平時は開き、発生時は区画を分けて閉じる。

CLUSTERDISASTERTRIAGEBCP
01 / SITE ROLES

街区内の配置と役割

02 / PHASES

局面別の運用

局面クリニック入所系（住宅型・特養・GH）デイ商業（ドラッグ・スーパー）共用部（中庭・駐車場）
平時外来・在宅。特養の配置医師、入居者の訪問診療（希望者）通常運営。街区共通の感染対策委員会・訓練（年2回以上）通常運営。地域の在宅利用者通常営業。衛生資材の備蓄枠を確保散歩・リハビリ・交流
感染初動
発生〜24時間		発熱外来で検査・診断。施設への往診、疑い例の振り分け該当フロア・ユニットをRED化。前室を立ち上げ、職員を固定配置発熱者は専用室へ、一般利用者と接触させず帰宅PPE・消毒剤・検査キットを優先供給搬入口と面会動線を分離。面会は屋外・オンラインへ
クラスター時往診・電話等で入居者を継続管理。協力病院と入院調整ユニット・ウイング単位で閉鎖運用し、他ユニットは通常運営を維持休止または縮小。職員を入所系へ応援（法定配置は各事業所で維持）食料・日用品を施設へ直接供給2F駐車場に車両・物資を待機。中庭にテントを設営
災害時
地震・停電・断水		救護所として軽症者の処置・トリアージ非常用電源・備蓄で継続運営（3日分以上）福祉避難所（市との協定が前提）食料・水・医薬品の供給協定中庭を一時集合場所に。駐車場を支援車両の拠点に
急変・救急搬送急変時の相談・往診。搬送先の調整各棟の救急車停車スペースから搬送。北側（住宅型）・南側（特養）を分離送迎車両を搬送補助・物資配送に転用—救急車の進入経路を常時確保
03 / ZONING

感染時のゾーニング

RED｜感染コホート感染者・疑い者の居室。RED→YELLOWへの移動は原則禁止。使用物品はRED内で密封し後処理。
YELLOW｜前室・境界PPE着脱・手洗い・物品受渡し。生活動線と職員動線が最も交差しやすい区域として重点管理。
GREEN｜清潔通常の居住・食堂・スタッフ拠点。換気量・空調・CO₂を管理。職員はGREEN→YELLOWの一方向、逆方向はPPE着脱が必須。
BLUE｜裏動線汚物・廃棄物・リネン・納品。居住者の生活動線を通らず、職員出入口・サービスヤードへ直結。
感染症が起きてからビニールカーテンで区切るのではなく、通常時は開けて使える扉・前室・設備系統を最初から配置する。空気は清潔側から汚染側へ流す考え方とし、隔離対応室は外部排気・HEPA・負圧化を検討できる設備余力を持たせる。WHO・CDCの感染管理と換気の考え方を設計思想に採用し、日本国内の建築・消防・医療・介護の法令、指定権者協議、設備設計者の計算を優先して実施設計を確定する。
04 / REQUIREMENTS

設計・運営の要件

項目設計・運営の要件対象
前室ユニット・ウイングの境界、EVホール側に、扉で区切れる前室（PPE着脱・手洗い・一時保管）特養・住宅型・GH
隔離対応室各階に1室以上、陰圧化を検討できる個室。屋外から直接入れる隔離室（住宅型1F・特養1F静養室）入所系
空調・換気ユニット・ウイング単位で系統を分け、排気を外気取入口から離す。CO₂モニタリング全施設
発熱外来一般と別の入口・待合・トイレ。屋外から直接入れる診察室クリニック
裏動線汚物・リネン・廃棄物・食材の搬出入を生活動線と交差させない全施設
電源・水太陽光＋蓄電池、非常用発電。飲料水・食料・衛生資材の備蓄（3日分以上を目安）入所系・クリニック
救急動線北側・南側・南西の3系統。各棟に救急車停車スペース。進入経路の常時確保街区全体
情報・応援入居者情報・連絡網・BCPを街区で共有。事業所間の応援協定（法定配置は各事業所で維持）運営

業務継続計画（BCP）

感染症・自然災害のBCP策定は介護事業所の義務。未策定の場合は減算となる。街区共通の雛形と合同訓練で各事業所の負担を軽くする。

協力医療機関

介護施設は協力医療機関を定めることが求められる。無床のクリニックは相談・往診を担い、入院受入れは地域の病院と別途協定する。

福祉避難所・供給協定

デイの福祉避難所指定、商業の物資供給は■■■■・各事業者との協定が前提。本資料の役割分担は協議のたたき台。

05 / DISASTER RISK

災害リスクとハザードマップ

2026年8月の千葉豪雨（令和8年8月千葉豪雨）
2026年8月13日夕方から14日未明にかけて■■■■内で線状降水帯が相次ぎ、記録的短時間大雨情報は計25回発表。千葉市中央区では24時間降水量が348〜351mmと観測史上1位（平年8月1か月分の約3倍）。県内22市町に大雨特別警報、避難指示は一時40万人超。■■■■でも死者が出て、県内の浸水被害は約1,500棟、停電は一時約4万5,000戸。ウェザーニューズの調査では、被災した人の約半数が浸水想定区域の外で冠水・浸水に遭ったとされる。過去の区域指定だけを前提にした設計では足りない。

初期の中心は計画地（■■■■■■■■／■■■■）。住所・地名検索で全国どこでも表示でき、中心はピンのドラッグか地図の右クリックでも移動できる。半径は50mから50kmまで自由に設定。国土地理院「重ねるハザードマップ」「地理院地図」「標高タイル」を使用。

\n

2026年8月13〜14日の令和8年8月千葉豪雨では、記録的短時間大雨情報が25回発表され、千葉市中央区の24時間降水量は348〜351mm（観測史上1位）。県内の浸水被害は約1,500棟。ウェザーニューズの調査では、被災した人の約半数が浸水想定区域の外で冠水・浸水に遭ったとされる。公式の想定区域だけでなく、上の低地レイヤーと合わせて確認する。

出典：国土地理院「重ねるハザードマップ」「地理院地図」「標高タイル」「地名検索API」。内水（雨水出水）とため池は■■■■Web版防災ハザードマップ（1時間153mm想定）で確認する。表示にはインターネット接続が必要。

将来の外力の置き方

将来の外力想定の置き方計画への反映
河川の氾濫国の治水計画は、気候変動により降雨量が増える前提へ見直されている。想定最大規模（1/1,000超）の浸水想定に、さらに余裕を見る。1F床高、電気・機械室の位置、止水対策
内水氾濫（短時間強雨）1時間100mm級の雨が区域指定の外でも道路冠水・雨水の逆流を起こす。2026年8月の被害の多くはこの型。敷地内の雨水貯留・浸透、排水経路、外構の勾配、逆流防止弁
停電・断水数万戸規模・複数日の停電と、断水・給水制限が同時に起きる。非常用電源72時間、太陽光＋蓄電池、受水槽・備蓄水、排水が使えない場合のトイレ対策
地震・液状化■■■■沿いの低地は液状化が起きやすいとされ、2011年には噴砂が確認されている。■■■■は30年以内に震度6弱以上の確率が全国平均を上回るとされる。地盤調査、杭・地盤改良、外構と埋設配管の可撓継手
猛暑停電時に空調が止まると、入所者の健康被害に直結する。蓄電池で空調を継続できる回路分け、日射遮蔽、涼しい共用部の確保
強風・飛来物台風の強度増加。屋根・太陽光パネル・外構の飛散。パネル固定、開口部の養生、駐車場の車両退避計画

設計・運用の要件

建物

1F床高は、想定最大規模の浸水深に余裕を加えた高さで設定。受変電設備・非常用発電機・サーバー・厨房の冷蔵設備は2階以上へ。出入口に止水板、電気・通信の引込みは高所から。

敷地

雨水の貯留・浸透、排水経路の二系統化、逆流防止。地上の駐車場は冠水前提とし、2F共用駐車場を車両の退避先に使う。救急車の進入路は北・南の2系統を確保。

運用

入居者の垂直避難計画（1Fから2Fへ、搬送順位と担架・車いすの動線）、早期の避難判断基準、職員の参集が難しい場合の街区内応援、3日分以上の備蓄。年2回の訓練に浸水シナリオを加える。

この街区は、災害時に地域の拠点にもなる。クリニックの救護、デイの福祉避難所（市との協定が前提）、2F共用駐車場の車両待機・物資集積、スーパー・ドラッグストアの供給協定は「07 救急ハブ」に整理している。浸水・停電はその前提条件になるため、設計要件と一体で決める。
06 / FLOOD RESILIENCE

浸水対策・非常用電源・避難所機能と概算費用

2026年8月の豪雨では、地上に置いた電気設備や発電機が水に浸かって使えなくなる事例が各地で出ている。この街区では、浸水を前提に設備の置き場所を決め、地域の受入れまで見込んだ設計とする。

対策内容概算費用効果
1F床高の引上げ基礎の立上げでGL＋0.5〜1.0m。玄関・車寄せはスロープで接続。介護2棟・GH・デイ・クリニックの5棟。800〜1,500万円／棟
計 4,000〜7,500万円		床上浸水の回避。想定浸水深0.5m級なら居室を守れる
非常用発電機を2階・屋上へ地上設置をやめ、2階または屋上に設置。燃料タンク（72時間分）も同じ階。床荷重の補強、防振、排気ダクト、燃料配管、搬入経路と点検動線を設計に織り込む。1,500〜2,500万円／棟
上階設置の割増 2〜4割
介護2棟＋クリニックで 6,000万〜1億円		浸水で発電機が止まる事態を避ける。今回の豪雨でも地上設置の設備が水没
受変電・サーバー・厨房冷蔵を2階へキュービクル、分電盤、通信機器、冷蔵・冷凍庫を2階以上に。引込みは高所から。600〜1,200万円／棟停電復旧後すぐ使える。食材・薬剤の保全
蓄電池と太陽光の連系屋根の太陽光（計画済み）に産業用蓄電池100kWh級を接続。停電時に空調・給水ポンプ・冷蔵・EV充電へ給電する回路を分ける。蓄電池 2,000〜3,000万円／棟
回路分け 200〜400万円／棟		発電機の燃料が尽きる前に日中の電力を確保。猛暑時の空調継続
止水板・防水扉出入口・搬入口・EV前に設置。常時は外して使える形式。300〜800万円／棟0.3〜0.5m級の浸水と雨水の逆流を止める
排水ピット・逆流防止弁水中ポンプ2台と逆流防止弁。非常用電源の回路に接続。300〜600万円／棟内水氾濫時の建物内への逆流を防ぐ
雨水の貯留・浸透街区全体で貯留槽・浸透施設（500㎥級）、外構の勾配と排水経路の二系統化。1時間100mm級の雨を敷地内で受ける。3,000〜6,000万円（街区全体）敷地内と周辺道路の冠水を軽減。開発に伴う流出抑制の協議にも使う
給水の確保受水槽の増設（3日分）、非常用給水栓、災害用井戸＋簡易浄水。受水槽 200〜500万円／棟
井戸 300〜800万円		断水時の飲料・生活用水。地域への給水にも使える
備蓄倉庫入居者・職員の3日分に加え、地域受入れ分を上乗せ。1階が浸水想定なら2階に配置。300〜800万円（街区全体）孤立時の継続運営
衛星通信・非常用通信衛星インターネット（Starlink等）と無線機。100〜300万円（街区全体）回線断でも安否確認・応援要請ができる
可搬型発電機・給電車両可搬型発電機、外部給電できる車両（EV・PHEV）と外部給電器。500〜1,000万円（街区全体）デイの送迎車を給電・搬送に転用
合計（概算）上記を5棟＋街区共用で実施した場合2.0〜3.5億円設計・積算前の目安。補助制度の活用で運営・オーナーの負担は下げられる
費用の扱い
金額は設計前の概算で、幅で示している。建築費に上乗せする項目（床高・上階設置・止水）と、運営側が設備投資する項目（蓄電池・備蓄・通信・車両）に分かれるため、賃料と設備投資の負担区分を契約で決める。社会福祉施設等の非常用自家発電設備・給水設備の整備に対する補助、福祉避難所の指定に伴う市の支援、蓄電池・太陽光の補助など、利用できる制度を設計前に確認する。

非常用発電機の考え方

置き場所

2階または屋上に設置。燃料タンクも同じ階に置き、給油口だけ地上の安全な高さに出す。屋外設置なら防水・防風のキュービクル仕様とする。

設計で要る手当て

床荷重（発電機本体で2〜3t級）、防振・防音、排気ダクトの経路と離隔、燃料配管の耐震継手、搬入・更新用の開口と揚重計画、法定点検の動線。

つなぐ回路

非常用照明・消防設備に加え、エレベーター1基、空調（居室・共用部）、給水ポンプ、厨房の冷蔵・冷凍、医療機器のコンセント、通信機器、汚水ポンプ。72時間運転を前提に燃料量を決める。

道路・救急搬送の点検

点検項目内容
救急搬送のルート北側道路（住宅型）、南側道路（特養）、南西（クリニック）の3系統を確保し、各ルートで冠水しやすい地点を洗い出す。国道16号・296号の交差部と、鉄道をくぐるアンダーパスが主な弱点。1本でも通れれば搬送できる配置にする。
アンダーパス・掘割大雨時にまず通行止めになる。ハザードマップの「アンダーパス・冠水しやすい道路」レイヤーで位置を確認し、搬送・職員参集・物資搬入の各ルートから外した迂回路を平時に決めておく。
搬送先までの経路■■■■（北東約1km）、東京女子医大八千代医療センター（西約2.3km）への経路を、それぞれ2ルート以上確保。■■■■を渡る橋の通行可否が分岐点になる。
職員の参集公共交通が止まった場合の参集可能人数を、居住地別に事前把握する。近隣採用を増やすことが災害時の体制に直結する。
車両の退避送迎車・訪問車は地上駐車場が冠水する前に2F共用駐車場へ移す。判断基準（警報・水位・時刻）を決めておく。送迎車の全損は他施設で実際に起きている。
物資・給水搬入路が断たれた場合に備え、3日分以上の備蓄と受水槽・井戸で自立できる時間を確保する。給水車の接続口を設ける。
2026年の水害では、高齢者関係施設で最大91施設が被災し、うち最大74施設で浸水が確認されている（厚生労働省集計）。地階の電源設備の水没で病院全体の機能が止まった例、80〜90cmの浸水で入浴・送迎・通所が止まった例、送迎車の全損や道路冠水による孤立が報告されている。設備の設置高さ、垂直避難の対象（機械浴・厨房・薬品・リネン・EV・汚物処理）、複数の道路アクセスを設計段階で決める。

近隣の避難所としての機能

項目内容
受入れの位置づけデイサービスを福祉避難所（要配慮者向け）、住宅型・特養の多目的室と中庭を一時的な受入れスペースとする。■■■■との協定が前提で、指定を受けると市の支援・備蓄の対象になる。
受入れ人数の目安デイの食堂兼機能訓練室（約200㎡）で、要配慮者と介助者あわせて50〜60人規模。2F共用駐車場は車中避難と物資集積に使う。
必要な設備マンホールトイレまたは簡易トイレ（5基以上）、非常用電源に接続したコンセント、シャワー、授乳・着替えスペース、段差のない出入口、ペット同行の区画。
費用福祉避難所仕様の上乗せで800〜2,000万円（トイレ・電源・間仕切り・備蓄）。
運営の分担受入れは市の要請に基づく。職員は入居者の対応を優先し、受入れ運営は市職員・地域の協力を前提に協定で分ける。感染症流行期の受入れ方法も協定に書く。
10 / OPERATING PL

運営収支（PL）

6事業はそれぞれ別の運営法人が担う前提で個別採算を評価する。売上は■■■■の地域区分（5級地）、2024年改定の基本単位数、2026年6月改定の処遇改善加算、居住費・食費の基準費用額から積み上げ、費用は人員を職種別に積み上げた初期Base PL。

BOTTOM-UP5TH GRADE AREARENT CAPACITYRE:BASE
01 / PORTFOLIO

事業別の収支（安定稼働時・月額）

事業売上（月）賃料前利益賃料営業利益利益率賃料負担率
住宅型（1期棟）
58室・入居率85%		2,161万円578万円522万円56万円2.6%24.2%
特養（2期棟）
72床・入所率85%		3,410万円942万円648万円294万円8.6%19.0%
グループホーム
18名・入居率97%		810万円158万円126万円32万円4.0%15.6%
デイサービス
定員30名・利用率80%		688万円112万円75万円37万円5.4%10.9%
クリニック
外来45人/日・在宅90人		1,125万円288万円85万円203万円18.0%7.6%
ランドリー＆カフェ
271万円58万円45万円13万円4.9%16.6%
合計8,465万円2,136万円1,501万円635万円7.5%17.7%

年額換算：売上 約10.2億円、賃料 約1.80億円。ドラッグストア・スーパーは商業賃貸のため運営PLの対象外。

賃料の論点
土地建物オーナーへの賃料は8.5〜9万円/室・床が前提。9万円の場合、運営事業者単体では住宅型 月56万円、特養 月294万円。黒字化は、①RE:BASEによる周辺業務の移行、②住宅型の住まい部門を訪問介護職員が兼務（見守りシステム併用）、③特養の居住費の施設設定と18㎡の設備充実型個室、④チルド食による調理の外部化と街区の共同化、⑤特養の追加6施策（一体運営・上位加算ほか）の組合せで行う（03 黒字化の施策、各棟タブの「黒字化の組立て」）。立上げ期の赤字はフリーレント・賃料段階設定または運転資金で手当てする。
02 / RAMP-UP

開業後3年の立上げ

営業利益（年額・百万円）1年目2年目3年目以降
住宅型（1期棟）▲68.06.76.7
特養（2期棟）2.137.335.3
グループホーム▲7.03.93.9
デイサービス▲19.9▲5.34.4
クリニック▲26.80.624.4
ランドリー＆カフェ▲5.7▲1.61.6
合計▲125.441.576.2

前提：住宅型・特養は月4〜6人の新規入居、4か月目から月2.5%の退去、入居率の上限85%で月次に積み上げ（各棟タブの立上げ表）。GH85%→97%、デイ55%→70%→80%、クリニック外来25→35→45人/日（各年の平均）。賃料は住宅型・特養9万円/室・床、GH7万円/室。RE:BASEは含まない。開業前費用・初期投資は含まない。

03 / LEVERS

黒字化の施策（住宅型・特養）

LEVER 1

RE:BASEによる周辺業務の移行

内容対象は介護事業者のみ（医療法人は対象外）。法定配置・常勤専従の人員は各事業所に残し、法定配置外の周辺業務と加配分を、本人同意のうえRE:BASEへ転籍。職員は同じ現場で勤務を続け、給与水準は＋3%を目標。運営事業者は移行者の固定人件費の代わりに基本料5万円/人を支払う。
実施方法住宅型：事務1・訪問介護の加配分2（人員基準2.5人工を超える部分）。特養：事務2（介護職員はユニットの日中・夜間の配置に必要な人数に絞っているため対象外）。食材・おむつ・消耗品の仕入はRE:BASE経由とし、共同購買の差益をRE:BASE側の給与原資にする。業務受託・出向・適法な派遣を職種ごとに設計し、運営事業者から移行者へ直接の指揮命令はしない。
効果（月額・賃料9万円）住宅型 80万円、特養 45万円（外れる人件費－基本料－仕入価格の上昇2.5%）
条件・確認先介護保険の指定・人員基準・加算要件の確認、移行者は処遇改善加算の配分対象外、就業規則・本人同意・契約形態の専門家確認。導入事業者は「ｍやるゼ！」を導入。
LEVER 2

住まい部門の兼務と見守りシステム（住宅型・基本PLに反映）

内容住まい部門の専任職員（生活相談員・日中フロント・夜間職員）を置かず、訪問介護職員が兼務する。施設長は訪問介護の管理者、生活相談はサービス提供責任者が兼務。人件費率は売上の47%以下を目標とし、基本PLで約43%。
実施方法夜間は訪問介護職員の2名体制とし、定時訪問と見守りを担う。全58室に見守りシステム（ベッドセンサー・離床検知・ナースコール連動、スタッフのスマートフォン通知）を導入し、巡回を「全室を回る」から「通知に応じて駆け付ける」運用へ変える。日中のフロント対応は訪問の合間に在館の訪問介護職員が担う。記録は音声入力で完結させる。見守りシステムはリース月8万円で計上。
効果（月額・賃料9万円）住宅型 166万円（住まい部門に専任職員を置く体制との比較。基本PLに反映済み）
条件・確認先■■■■の有料老人ホーム設置運営指導指針の夜間職員の要件、緊急時対応マニュアル、訪問介護の夜間提供記録との区分。
LEVER 3

居住費の施設設定と18㎡の設備充実型個室（特養）

内容特養の居住費は、補足給付の対象者は負担限度額、対象外（第4段階）の入所者は施設と利用者の契約で定める。18㎡の設備充実型個室と特色ある共用部を根拠に、第4段階の居住費を3,000円/日（基準費用額2,066円/日）に設定する。
実施方法居室：18㎡、洗面・トイレ・収納付き、木質内装、調光照明、見守りセンサー内蔵、家族用ソファベッド、Wi-Fi・オンライン面会。共用部：中庭に面した共同生活室、家族室、カフェ型ラウンジ、理美容室、屋外リハビリ庭園、地域交流スペース。ユニットごとに内装テーマを変える。入所相談時に住宅型・周辺の有料老人ホームとの比較資料を用意する。
効果（月額・賃料9万円）特養 68万円（第4段階の入所者を40%と想定）
条件・確認先居住費設定額の根拠（建築費・設備・光熱水費）の説明資料、重要事項説明書への記載、市への事前相談。18㎡化による延床・建築費への影響は基本設計で確認。
LEVER 4

チルド食による調理の外部化と街区の共同化

内容住宅型・特養・GH・デイの食事を、チルド食（加熱調理済みの食事を冷蔵で納品し、各棟で再加熱して配膳）に切り替える。調理員を置く厨房から、再加熱・盛付けのパントリーへ転換する。
実施方法街区全体（住宅型58室・特養72床・GH18名・デイ30名）でチルド食の供給業者を1社に集約し、発注量で単価を下げる。各棟の厨房は再加熱カートと盛付けスペースに縮小し、厨房設備と建築費も抑える。治療食・嚥下食はチルド食のメニューで対応し、行事食・GHの調理活動は各棟で残す。発注・献立管理はRE:BASEの共同購買に載せる。
効果（月額・賃料9万円）住宅型 25万円（給食1,650円→1,480円/人日）、特養 32万円（1,450円→1,300円/人日）
条件・確認先栄養ケア・マネジメント（管理栄養士の関与）、衛生管理計画、嚥下調整食の区分、アレルギー対応。GHは調理を生活の一部とする運営方針との両立。
LEVER 5

特養の追加6施策

施策内容
社会福祉法人による一体運営特養・GH・デイを同一の社会福祉法人が運営し、施設長・事務・管理栄養士・機能訓練指導員を兼務・共有（月60万円）。夜間の応援体制も一本化。
加算の上位取得自立支援促進、生産性向上推進体制Ⅰ（見守り機器の全室導入）、サービス提供体制強化Ⅰ、ADL維持等Ⅱ、排せつ支援、認知症専門ケア、配置医師緊急時対応など。長期入所者1人1日あたり約20単位の上乗せ。
短期入所の活用率90%居宅介護支援事業所・地域包括支援センターへ空床情報を定期配信し、Web予約で受付。入院中の空床も短期入所へ回す。
太陽光・蓄電池屋根の太陽光と蓄電池で電力購入を約2割削減（水道光熱費145万円→116万円）。オーナーとの自家消費契約（PPA）も可。非常用電源を兼ねる。
採用費の削減街区の合同採用・合同研修、特定技能の計画採用で派遣・紹介手数料を月40万円→10万円。
自費サービス家族の宿泊（ソファベッド）、特別食・行事食、理美容、オンライン面会などで1人月2,000円。
効果（月額・賃料9万円）特養 225万円
条件・確認先一体運営はGH・デイの運営者を同じ社会福祉法人とする募集設計が前提。加算は職員割合・LIFE提出・委員会・見守り機器の導入率などの要件を開設時から満たす体制が必要。長期入所率を85%→95%に上げても、空床は短期入所で埋めているため効果は小さい。ユニット型は夜勤2ユニットに1人の基準のため、夜勤の人数は減らせない。
施策の合計（月額・賃料9万円）
住宅型（LEVER 1・4。LEVER 2は基本PLに反映済み）106万円改善 → 営業利益 161万円／特養（LEVER 1・3・4・5）371万円改善 → 営業利益 665万円。賃料8.5万円の場合はそれぞれ月29万円・36万円上乗せ。
04 / RE:BASE

RE:BASE導入時の運営事業者PL

移行する人

法定配置・常勤専従の人員は各事業所に残し、法定配置外の周辺業務・加配分だけを、本人同意のうえRE:BASEへ転籍（雇用移行）。スタッフは同じ現場で勤務を継続し、給与は水準＋3%を目標、社会保険・在籍を切らさない。

運営事業者の負担

移行者の給与・社会保険等の固定人件費が外れ、RE:BASE基本料 月5万円/人に置き換わる。業務量が多い場合は10万・15万円/人の買い戻し帯で個別見積り。

商流

食材・おむつ・消耗品・衛生材料・医薬品等の仕入をRE:BASE経由とし、共同購買で卸条件を下げた差益がRE:BASEの給与原資になる。運営事業者の仕入価格は介護で約2.5%、医療で約2%上がる前提で計上。

事業（移行対象職種）移行人数外れる人件費RE:BASE基本料仕入価格の上昇改善額導入後 営業利益
住宅型（1期棟）
事務1・訪問介護の加配分2（人員基準2.5人工を超える部分）		3人101万円▲15万円▲6万円80万円136万円
特養（2期棟）
事務2（介護職員は配置に必要な人数のため対象外）		2人64万円▲10万円▲9万円45万円339万円
グループホーム
調理・清掃・事務を担う1人工（法定の夜勤・日中配置は残す）		1人36万円▲5万円▲1万円30万円62万円
デイサービス
送迎ドライバー1		1人22万円▲5万円▲1万円16万円53万円
クリニック
医療法人のため対象外		—————203万円
ランドリー＆カフェ
小規模のため対象外		—————13万円
合計7人223万円▲35万円▲16万円172万円807万円

算定はRE:BASE WORKSの元企業PLモデル（基本料5万円/人、商流は仕入の85%〈医療78%〉をRE:BASE経由、仕入価格＋2.5%〈医療＋2.0%〉）に準拠し、移行人数は同モデルの介護14%・医療10%の目安を上限に、法定配置外の職種で個別に置いた。年額換算の改善は約2,062万円。RE:BASEの対象は介護事業者のみで、医療法人（クリニック）は対象外。転籍後に運営事業者がRE:BASE社員へ直接指揮命令する形は労働者派遣に該当し得るため、業務受託・出向・適法な派遣を職種ごとに設計する。移行者は処遇改善加算の配分対象から外れる点、介護保険の指定・人員基準・加算要件は事業所ごとに確認する。RE:BASE導入事業者は「ｍやるゼ！」の導入が前提。

05 / NOTES

前提と留意事項

報酬単価■■■■は地域区分5級地。人件費割合45%のサービス（特養・GH・通所介護）は1単位10.45円、70%のサービス（訪問介護・居宅介護支援）は10.70円。
処遇改善加算2026年6月改定後の率（特養Ⅰイ16.3%、GHⅠイ21.0%、訪問介護Ⅰイ27.0%、通所介護は仮置き11%）。加算額は職員賃金へ充当するため、人件費にも同額が含まれる前提。
人件費単価1人工あたり月額の総額（賞与・法定福利費・処遇改善分を含む）。介護職34〜38.5万円、看護職45〜50万円など。実給与の確定後に再計算。
対象外開業前費用、初期設備投資、減価償却、支払利息、法人税。2027年度の定例改定、地域区分の見直しは未反映。
訪問看護訪問看護は医療法人（クリニック）のみなし訪問看護に一本化し、医療保険の対象者（末期がん・厚生労働大臣が定める疾病・特別訪問看護指示の期間等）のみ実施。介護保険の訪問看護は使わず、必要な看護・健康管理は介護施設の運営会社に所属する看護師が自費サービスとして提供。入居者が外部の訪問看護事業所を選ぶことは妨げない。
RE:BASEの対象介護事業者（住宅型・特養・GH・デイ）のみ。医療法人（クリニック）は対象外。
11 / FIELD SURVEY

2026年 千葉水害
被災施設の横断調査

令和8年8月千葉豪雨と台風25号における、病院・介護・高齢者・障害福祉・保育・薬局・透析・地域インフラの被害を、国・自治体・施設公式・報道・クラウドファンディング・SNS解析から横断的に調べた資料。設計要件の根拠として「07 救急ハブ」に反映している。

91 FACILITIES74 FLOODEDFIELD DATA